Everything about 按揭保險申請程序
Everything about 按揭保險申請程序
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假如你的負擔能力不足以應付該筆按揭貸款,銀行有可能要求增加擔保人,來確保你具備充足的還款能力,但如果你本身有債務,例如有私人貸款,再找擔保人的話,你的債項亦需被考慮至還款能力當中;但如果你只做按揭人(簡單而言即是業主),另外找丈夫為借款人,而非找他成為你的擔保人,銀行有可能只考慮丈夫的供款能力,而不需要把你的債務計算入兩人的還款能力中。
下一步,你就要自己跌入「保險範圍(根據按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍,再選擇是「一次過找清」或是「逐年繳交」保費就會知實質所繳交的保費。
「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低,故按揭保費較低。過去在低息環境下,市面上以「浮息按揭」為多,但隨著美國加息持續,銀行亦開始推出各種定息產品,如想付較低保費,又擔心加息持續,可選擇定息按揭。
銀行基於多項因素考慮批出按揭貸款金額,例如借款人的還款能力等,銀行最終批核結果未必與申請的金額一致。在支付物業訂金前,你宜保守估算可能從銀行獲得的按揭貸款金額,以免落訂後失去預算。
最後,值得注意一點,就是「供款佔入息比率」限制,這一點大家經常忽略。申請按揭保險,並不需要通過「壓力測試」的,但卻需要通過「供款佔入息比率」的測試。因為「壓力測試」只是金管局要求銀行進行的風險評估,而並非對按揭證券公司實施的措施。
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銀行批核物業按揭貸款時,須遵守金融管理局發佈的按揭成數上限規定,目的是維持本港銀行體系的穩定性。
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不一定!如果買家想買樓花,但又想申請高成數按揭,只要在付款方式選用建築期就可以了!以建築期付款,銀行會在買家取得入伙紙後才放出貸款。
另一個常見的誤解是按揭保費表上有「一次付清」及 「每年支付」,「一次付清」保費較便宜一點。但不少申請人會聽坊間說保費可分期攤還,便以為是以「每年支付」的方式去付款。實際上,如果申請人的收入足以通過入息要求,可選用「一次付清」按揭保費,並把該筆款項連同樓按一併上會,每月供樓同時供保費,這樣是會較選用「每年支付」保費划算。
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註一:銀行在審批按揭申請時會考慮不同因素。銀行批出的按揭貸款金額未必與申請人所申請的按揭銀碼相同。
值得注意,如果申請人曾經有破產等不良紀錄、或被質疑首期資金來源、以至入息的可信性,也可能會拖慢申請,甚至不獲批按保。按揭保險本身制肘也較多,例如只容許買家自住,不可以出租。但當然,這不代表購買第二套房的買家不能申請按保,只要證明單位屬自住仍可申請,只是要繳交較高的保費。